Чистая сделка

Приобретение собственного жилья для любого человека – событие радостное, и, как правило, долгожданное. Однако существуют нюансы, которые могут его омрачить. Зачастую только послезаключения договора купли-продажи новый собственник вдруг обнаруживает, что в квартире на стенах плесень, а за стеной – асоциальные соседи. Но это еще цветочки. При самостоятельной покупке недвижимости поблемы могут быть и посерьезней.

Долги за капремонт и не только

«Некоторые жители считают возможным не платить за капремонт, а затем с огромными долгами пытаются продать квартиру, – говорит риелтор Марина Алиева. – Поэтому если жилье приобретается за наличный расчет, нужно обязательно попросить собственника предоставить справки об оплате за жилищно-коммунальные услуги, электричество. Если же квартира покупается в ипотеку, то банк берет ее в залог, естественно, всё тщательно проверяет до заключения сделки».

Год рождения – в помощь

Юристы уверяют, что все сделки с наркоманами, алкоголиками, людьми, имеющими психические расстройства, можно оспорить и признать недействительными. Поэтому, от греха подальше, лучше вежливо попросить у продавцов жилья справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Нужно смотреть всё же в договор купли-продажи, который был до этого, – поясняет адвокат Марина Елисеева. – Кто продал квартиру, кому, в справках с места жительства – кто был зарегистрирован на момент отчуждения собственнику, продающему жилье, не были ли там прописаны (зарегистрированы) малолетние, престарелые, а также осужденные, отбывающие наказание».

Пакет документов – под увеличительное стекло

Итак, для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации). Еще больше информации даст выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета. Получить его можно в МФЦ, как и выписку из ЕГРП – единого государственного реестра прав. С ее помощью вы узнаете, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как простую выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем данной квартиры ранее, как часто она продавалась. И, как уже было сказано выше, – справки о наличии (отсутствии) задолженностей и вменяемости прописанных в квартире собственников. Особое внимание в выписке из ЕГРП нужно обратить на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

И доверенность проверить

– Бывают такие случаи, что судебные приставы наложили арест на квартиру, а собственник этого не знает, – говорит Марина Алиева. – Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. В нашем маленьком городе, где многие друг друга знают, попасть на удочку мошенников практически невозможно. Но если приобретать жилье где-то в мегаполисе, необходимо неоднократно перепроверить все документы и лично, и с помощью юриста.

Кстати, как правило, в больших городах объекты, которые продают по доверенности, можно отнести к категории риска. Покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакты непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Не стоит покупать жилье, выставленное на продажу сразу после наследования, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи.

Перепланировка

Немало хлопот может доставить квартира с незаконной перепланировкой. Если покупать ее в ипотеку, то банк такую сделку не одобрит. Но если же квартира приобретена за наличный расчет и новый собственник не узаконил реконструкцию, ему грозит штраф или уголовная ответственность – в случае обрушения дома.

– Чтобы избежать негативных последствий, собственнику необходимо обратиться в суд и в судебном порядке узаконить эту самовольную перепланировку, – поясняет Ольга Харитонова, начальник отдела управления архитектуры и градостроительства. – Конечно же, если выяснится, что данные изменения могут разрушить все здание, – придется приводить жилое помещение в первозданный вид.

Важно помнить, что ответственность за негативные последствия халатного отношения к оформлению документов и проверке содержащихся в них сведений лежит именно на покупателе. И в случае мошенничества или другого обмана никто, включая государство, компенсировать убытки или возмещать расходы, связанные с потерей купленной квартиры или потраченных на нее средств, несостоявшемуся собственнику не будет.

Татьяна КОЗАРЬ