А ты сдал декларацию? Как рассчитать налог при продаже квартиры

25 апреля 2018

В первые месяцы наступившего года у граждан, продавших свое жилье в прошлом году, возникает много вопросов. Надо ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году? Если надо, то какую сумму? Есть ли какие-либо льготы при расчете налога? Надо ли заполнять и сдавать налоговую декларацию? Мы нашли ответы на эти и другие вопросы.

Когда платить?

По налоговому законодательству все продавцы жилья делятся на две большие группы: тех, кто не обязан отчитываться перед государством, и тех, кого государство обязывает давать отчет о продаже своего жилья.

К первой группе относятся граждане, владеющие жилым помещением более срока, указанного в Налоговом кодексе. Если оно получено в собственность до 1 января 2016 года, срок непрерывного владения составляет 3 года. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет.

ПРИМЕР: вы купили квартиру и получили свидетельство на право владения ею от 15 марта 2014 года. В феврале 2018 года вы квартиру продали. Так как она куплена до введения нового закона, срок владения составляет не менее трех лет. В этом случае вы не обязаны отчитываться и платить подоходный налог.

Во вторую группу входят те, кто продал жилье, находящееся в собственности менее утвержденного законом срока.

ПРИМЕР: вы продали полученную по наследству в сентябре 2016 года квартиру в январе 2018-го. Налог придется уплатить, поскольку вы владеете жилплощадью менее трех лет. А срок непрерывного владения для получивших жилое помещение в процессе приватизации, в порядке наследования, дарения от близких родственников или по договору пожизненной ренты, оставлен прежний – 3 года.

Три условия продажи

Важно знать три необходимых при продаже жилья условия: срок владения объектом, его кадастровую стоимость и применяемую льготу при расчете налога.

По первому пункту всё предельно ясно: если жилплощадь в собственности давно, то и вопрос о налоге не стоит.

Кадастровая стоимость нужна для правильного расчета налога. Дело в том, что с 1 января 2016 года введено в действие положение пункта 5 статьи 217.1 Налогового кодекса, согласно которому жилой объект не может быть продан по цене ниже 70 % кадастровой стоимости. Можно продать жилье хоть за рубль, расчет налога всё равно будет произведен по кадастровой стоимости. Если же сумма продажи выше рассчитанной по кадастровой стоимости, то налог считается с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Встречаются случаи, когда кадастровая стоимость у объекта отсутствует. Тогда закон разрешает считать налог по фактической сумме продажи.

Покупателям жилья, которые еще не использовали свое право на имущественный налоговый вычет, тоже невыгодно занижать цену в договоре купли-продажи, так как вычет будет предоставлен на сумму, указанную в этом документе.

В пункте 6 статьи 217.1 Налогового кодекса также предусмотрены права регионов снижать вплоть до нуля как сроки владения продаваемого жилья, так и минимальную величину кадастровой стоимости.

Поэтому прежде чем рассчитывать налог с продажи квартиры в 2018 году, надо поинтересоваться в местной налоговой инспекции о величине этих показателей.

Третье условие – две льготы, предоставляемые государством при продаже квартиры: имущественный налоговый вычет и метод «доход минус расход». Предусмотрены они статьей 220 Налогового кодекса.

Имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей в налоговый период предоставляется не на объект, а налогоплательщику. Даже если в течение налогового периода он продаст несколько объектов жилой недвижимости, общая сумма вычета составит не более миллиона рублей. Если квартира находится в совместной собственности, то вычет на обоих супругов тоже не превысит одного миллиона рублей.

Немного другая ситуация с долевой собственностью на жилье. Если все доли оформляются одним договором купли-продажи, то миллионный вычет делится на каждого

дольщика поровну. Если же продажа каждой доли оформляется отдельным договором, право на один миллион вычета имеет каждый владелец доли. Даже если все доли продаются одному покупателю. При сумме продажи жилья (или доли) менее миллиона рублей имущественный вычет предоставляется по фактической выручке.

ПРИМЕР: в 2016 году вы получили в наследство квартиру кадастровой стоимостью 2 100 000 рублей. В конце 2017 года вы ее продали за 1 250 000 рублей. Надо ли платить налог с продажи квартиры? Надо, так как трех лет со дня владения еще не прошло.
Расчет будет такой: нижняя планка по кадастровой стоимости: 2 100 000 х 0,7 = 1 470 000 рублей; сумма, с которой надо вести расчет налога: 1 470 000 рублей (потому что сумма продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости);
сумма налога: 1 470 000 – 1 000 000 = 470 000 х 0,13 = 61 100 рублей.

Или рассмотрим следующий вариант.

ПРИМЕР: в 2016 году вы купили домик кадастровой стоимостью 540 000 рублей, а в 2017 году продали его за 600 000 рублей. Сумма продажи выше полной кадастровой стоимости, поэтому последняя не берется во внимание. Расчет налога: 600 000 – 1 000 000 = - 400 000 = 0. В данном случае налог отсутствует.

Следующий вид льготы – уменьшение дохода от продажи на сумму расхода по приобретению этого объекта (метод «доход минус расход»). Законодательство разрешает при расчете налога использовать данные о приобретении проданного жилья. В наличии должны быть все финансовые документы, подтверждающие затраты на покупку. Этот метод не работает, если затрат на приобретение не было (приватизация, наследство, подарок, получение по договору пожизненной ренты) или потрачены не собственные средства (например, материнский капитал). Ипотечный кредит относится к собственным средствам, если погашался за счет ресурсов налогоплательщика.

ПРИМЕР: вы купили дом за 1 500 000 рублей, сохранили банковскую выписку и расписку прежнего владельца на получение наличности. Затем продали это жилье за 1 700 000 рублей. Закон предоставляет вам право выбирать метод расчета налога:
1. Вариант с имущественным вычетом: 1 700 000 – 1 000 000 = 700 000 х 0,13 = 91 000 рублей;
2. Вариант «Доход минус расход»: 1 700 000 – 1 500 000 = 200 000 х 0,13 = 26 000 рублей. Второй метод позволяет сэкономить для семейного бюджета 65 000 рублей (91 000 – 26 000), а значит, выгоднее.

Способов много – итог один

Основной документ отчетности при продаже квартиры с налогом – налоговая декларация формы

3-НДФЛ. Заполняет ее продавец жилья. Допускается несколько вариантов оформления этого отчета: в электронном виде (через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС); на бумажном носителе при распечатке из специальной программы «Декларация 2017»; на специальных бланках, предоставляемых налоговой инспекцией.

Существует и несколько способов сдачи декларации в инспекцию:

1) личное посещение налогового органа по месту жительства занимает много времени. Зато беседа с инспектором позволяет оперативно исправить ошибки и предоставить недостающие документы;

2) через личный кабинет с электронной подписью. Быстро и эффективно, но отсканированные документы должны иметь высокое качество и читабельность в любой части документа, даже на печатях, не должны быть «тяжелыми» и занимать более указанного в мегабайтах размера;

3) поручение сдачи декларации доверенному лицу после оформления нотариально заверенной доверенности;

4) отправка по почте с подробной описью вложения. Подходит, если до окончания срока сдачи декларации достаточно времени.

Нередки ситуации, когда в течение одного налогового периода граждане продают старое жилье и покупают новое. Возникает так называемый налог на куплю-продажу квартиры: налогоплательщик использует два вида вычета: на продажу (1 миллион рублей) и на покупку (2 миллиона рублей). На оба вычета надо составить одну декларацию. Возможно, что продажа квартиры произойдет без налога, который перекроется имущественным вычетом на покупку нового жилья.

ПРИМЕР: в апреле 2017 года вы продали квартиру за 2,8 миллиона рублей, добавили накопления и приобрели новый дом за 3,2 миллиона рублей. В 2018 году оформили и сдали налоговую декларацию, включив в нее данные по продаже квартиры и покупке дома. Вы воспользовались двумя налоговыми имущественными вычетами – одним миллионом за квартиру и двумя миллионами за дом. Расчет налога по квартире составил: 2 800 000 – 1 000 000 = 1 800 000 х 0,13 = 234 000 рублей; вычет по приобретенному дому: 2 000 000 х 0,13 = 260 000 рублей. Налог на доход от продажи квартиры перекрывается имущественным вычетом на покупку дома (260 000 – 234 000), поэтому перечислять налог не только не придется, но вы еще и получите на банковский счет 26 тысяч рублей.

В ваших интересах

Срок сдачи декларации для налогоплательщиков, продавших жилую недвижимость в течение 2017 года, заканчивается 30 апреля 2018 года. Оставлять на последний день сдачу отчета не рекомендуется, так как никогда нет уверенности, что декларация составлена безупречно и будет принята с первого раза.

Независимо от того, выходит ли при расчете налога сумма к перечислению в бюджет или налоговая декларация получается нулевой, отчет надо сдать не позднее установленного срока. При нарушении сроков налогоплательщика ждут штрафные санкции в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки. Есть нижняя (не менее 1 тысячи рублей) и верхняя (не более 30 % от суммы налога) границы величины штрафа. За просрочку уплаты налога тоже налагается штраф в размере 20 % от суммы налога.

Будьте внимательны и не допускайте потери денег из-за нарушения сроков сдачи 3-НДФЛ и уплаты налога – это в ваших же интересах.

По материалам сайта nalogu-net.ru подготовила Юлия СИДАРЮК
Фото Дарьи Тюменцевой

« Начни с себя! Единороссы запустили дискуссии в регионах

Александр Секачёв: «Люди, которые вместе идут в огонь, должны быть уверены друг в друге» »

А ты сдал декларацию? Как рассчитать налог при продаже квартиры

Другие новости по теме: