Доля дольщика. Как не стать бездомным за собственные деньги

Квартирный вопрос – один из самых насущных для каждого человека во все времена. А потому тема приобретения недвижимости никогда не потеряет своей актуальности, независимо от благосостояния людей и места их проживания. Как купить жилье, чтобы потом еще на жизнь хватило?

Сегодня существует множество вариантов. И один из самых заманчивых на первый взгляд – это участие в долевом строительстве жилья. Однако здесь есть как плюсы, так и минусы. Один из них – это высокий риск остаться у разбитого корыта. Как не оказаться в числе обманутых дольщиков? Что нового в части контроля застройщиков появилось на законодательном уровне в пользу покупателей? Об этом наш материал с комментариями специалистов.

Напомним, долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком и строительной фирмой. Строительство ведется именно на средства будущих обладателей жилплощади. Застройщик обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

– Если говорить о плюсах долевого строительства, то жилье на первичном рынке стоит дешевле, чем на вторичном, на 30-50 процентов, – поясняет Марина Елисеева, адвокат. – Также теперь предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора. К примеру, если он задерживает сроки сдачи объекта, цену можно значительно снизить. Новый федеральный закон максимально направлен на защиту граждан от недобросовестных застройщиков.

Примечательно, что дольщик теперь может задерживать платежи до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. А вот для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю влечет за собой штраф в крупном размере. Ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта, что давало им право переносить его на любой период времени. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее чем за два месяца ранее назначенного срока. При этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.

– Также федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта, – продолжает пояснять Марина Гаджиевна. – В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от строительной фирмы снижения стоимости. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, например, резком повышении цены на строительные материалы, масштабном дефолте в стране, он вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.

Риск двойных продаж объектов недвижимости теперь снижается за счет необходимости регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки, так как Росреестр не может дважды зарегистрировать договор долевого участия на один и тот же объект. К тому же закон обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

«Документы может подать сам дольщик без участия представителя застройщика. Кстати, готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений», – говорит собеседница.

Дольщик вправе расторгнуть договор и взыскать со строительной компании компенсационные выплаты в случае несвоевременной передачи объекта, прекращения или приостановления строительства, а также внесения застройщиком существенных изменений в проектную документацию с изменением размера квартиры покупателя, изменения застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства и нарушения требований к качеству возведения. Застройщик же должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору, а также пени за использование денег.

– При строительстве дома у застройщика есть три источника капитала: собственные деньги, банковское финансирование и средства будущих собственников жилья, то есть дольщиков, – говорит Марина Гаджиевна. – Девелоперы очень активно пользуются деньгами граждан хотя бы потому, что за них не нужно платить проценты. В 2019 году планируется ввести новый механизм. На смену долевому строительству придет модель, когда люди будут покупать готовое жилье в новостройках. Финансирование новостроек без участия денег дольщиков – это переход к более цивилизованной модели рынка недвижимости, поскольку все риски по недострою будут лежать на застройщике и банке, который финансирует строительство, а не на покупателях. Пока застройщик не сдаст объект и не выдаст ключи участникам долевого строительства, он не сможет воспользоваться средствами людей. В любом случае  я настоятельно рекомендовала бы людям внимательно читать договоры, которые они заключают. Мелкий шрифт? Попросите распечатать максимально крупно, законом это не запрещено, тем более вы вкладываете миллионы, что по сравнению с ними двадцать листов бумаги? Читайте внимательно, взвешивайте, советуйтесь со специалистами и только потом принимайте решение.

Татьяна Козарь